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吹牛的房开吃86.6万元罚单!这些虚假广告你上当了吗?

温州时代集团大地房地产开发有限公司在楼书与产品品鉴会上对自己开发建设的楼盘宣称楼盘绿地覆盖率高,买房赠送面积。这样的宣传被温州市市场监督管理局认定为发布虚假广告行为,依据法律规定,温州市市监局对该楼盘开发商开出行政处罚罚单,罚单金额达86.6万余元。房开公司不服工商行政处罚,向鹿城区人民法院提起诉讼,要求法院判令撤销该处罚决定。

房开构成发布虚假广告,工商开出866490元罚单

温州市市监局于2015年6月5日作出温市监处字【2015】9 号《行政处罚决定书》(以下简称被诉处罚决定),主要内容为 :经查,温州时代集团大地房开公司在2013年1月印制、分发的“悦江锦园”(时代滨江)(以下简称涉案楼盘)楼书中将该楼盘西南角方向应为安置房建设用地(部分已建成)却用绿色植物标示,与事实不符。同时,原告于2013年4月20日在香格里拉大酒店(温州)有限公司举行的涉案楼盘产品品鉴会上,以“望江 ”户型(137㎡)为例,称“建筑面积约137㎡≈171.6㎡”,全赠 送=25.19㎡,其展示的该户型结构图上标示为书房图样(全赠送 :12.44㎡)的位置对照温州市信达测绘有限公司出具的该楼盘对 应的3、4幢《分层分户平面图》实际上该位置是一个U字型镂空, 与事实不符。在上述楼书中,原告也将“望江”户型(137㎡)的 该U字型镂空位置在户型结构图上标示为书房图样。原告共印制上述楼书2907本,印制费用168830元,举办上述产品品鉴会的会务费120000元,两项合计广告费用288830元。原告的上述行为已违反《中华人民共和国广告法》(1994年10月27日发布,1995年2月1日起实施)(以下简称修订前的《广告法》)第四条的规定,构成发布虚假广告违法事实,依据修订前的《广告法》第三十七条 的规定,决定对原告罚款866490元。

房开诉称被诉处罚决定事实认定错误,适用法律错误,且程序违法

吹牛的房开吃86.6万元罚单!这些虚假广告你上当了吗?

原告温州时代集团大地房开公司诉称

一、被诉处罚决定认定事实错误,主要证据不足。

1、我国法律对于楼书制作、周边安置 房用地应如何标识无相应强制性要求,且该安置房建设用地位于 涉案楼盘规划红线外,不存在楼书中楼盘西南角应为安置房建设 用地的问题。

2、被告温州市市监局对“望江”户型(137㎡)的 事实认定,将品鉴会与原告的其他宣传内容割裂,并且脱离了“ 标注面积仅供参考”及意在强调相应空间具有技术上的可拓展性 、原告不另就后续拓展收取款项的具体宣传语境,有失客观。所 谓“U字型镂空”并不存在技术上无法改造为书房的情形,不构成 “与事实不符”。

3、楼书和产品品鉴会不属于修订前的《广告法 》规定的广告,其相应的印刷、会务费用也不属于广告费。

二、 被诉处罚决定适用法律错误。

1、修订前的《广告法》未将楼书、 品鉴会纳入“广告”进行调整。《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。”意即“宣传资料”有 别于“销售广告”。《中华人民共和国商标法》(2013)第四十八条规定:“本法所称商标使用,是指将商标用于商品、商品包 装或者容器以及商品交易文字上,或者将商标用于广告宣传、展 览或其他商业活动中。”意即交易文书、展览、其他商业活动等 有别于广告。原告认为,楼书、品鉴会应属前述司法解释及《中 华人民共和国商标法》所述的宣传资料、展览或其他商业活动范 畴,被告将其界定为“广告”,适用修订前的《广告法》,系适 用法律错误。

2、被告认为应在楼书中对安置房建设用地进行标注 ,无相应法律依据。

3、涉案楼盘的楼书、品鉴会不含虚假内容, 也未欺骗、误导消费者,在原告与相关购房者的民事争议中,法 院已对此作出认定并依法判决,故本案不适用修订前的《广告法 》第四条有关“广告不得含有虚假内容,不得欺骗和误导消费者 ”的规定。

4、即使涉案楼盘的楼书、品鉴会符合修订前的《广告 法》第四条规定的情形,在法律责任承担上也不应适用修订前的 《广告法》第三十七条的规定,而应适用该法第三十八条的规定 ,由相关当事人自行通过民事救济解决。本案争议目前已通过民 事诉讼解决。

5、被告作出被诉处罚决定的法律依据包括《房地产 广告发布暂行规定》,但被告未在行政程序中将该法律依据告知 原告。

三、被诉处罚决定程序违法。

1、被告在告知听证权利时, 未告知原告认定事实的证据及法律条文内容,也不同意原告复制 证据材料,既不符合《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条 及《工商行政管理机关行政处罚案件听证规则》第七条第一款等 的相关规定,也不符合行政执法的正当程序原则,使原告行使申 辩的权利受到了较大的影响。

2、被诉处罚决定的审批程序存在倒 签行为。

综上,被诉处罚决定事实认定错误,适用法律错误,且程序违法,侵害了原告的合法权益,请求依法予以撤销。

工商答辩原告起诉理由不能成立

被告温州市市监局答辩

一、被诉处罚决定事实认定清楚、法律适用正确、程序合法、处罚恰当。

二、原告温州时代集团大地房开公司的起诉理由不能成立。

1、修订前的《广告法》第四条规 定,广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者,这是广 告内容真实性要求的核心条款。既然原告将楼盘周边环境纳入楼 书宣传范畴,就应当如实标识,不能误导消费者;《房地产广告 发布暂行规定》第十四条规定,房地产广告中不得利用其他项目 的形象、环境作为本项目的效果。既然原告明知周边安置房用地 位于楼盘规划红线外,当属其他项目范畴,原告却仍用虚构的绿 地作为形象衬托其开发楼盘的周边环境,其用意可想而知。故原 告认为我国现有法律对楼书制作、周边安置房用地应如何标识无 相应强制性要求,与事实不符。

2、广告的内容不但应当真实,而 且不能误导消费者。《房地产广告发布暂行规定》第十三条规定 ,房地产广告涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确。涉 案楼盘“望江”户型(137㎡)所标示的书房位置,实际为一U字 型镂空,如对其进行改造,当属违章建筑,于法有悖。原告将其 标示为书房,不但不真实不准确,与事实不符,还明显存在误导 消费者的嫌疑。故原告认为“望江”户型(137㎡)的户型结构图 不存在虚假,与事实不符。

3、修订前的《广告法》第二条规定, 广告是指商品经营者或者服务提供者承担费用,通过一定媒介和 形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。广告的表现形式,不仅限于电视、期刊、报纸、网络 等大众传播媒介,任何用于介绍商品或推销服务的转播途径,包 括固定形式的印刷品广告、商品宣传册、产品品鉴展览,甚至于 商品包装、商品交易文书等,都属于广告的载体。涉案楼盘的楼 书、产品品鉴会都是用于介绍、推销涉案楼盘,当属广告范畴, 其印制、会务等费用,属于广告费用。原告所列举的《最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》、《中华人民共和国商标法》,其调整适用的立法点不同,不 能作为广告案件的定性依据。故原告认为楼书印制、产品品鉴会 的举办不属于广告行为,与法不符。

4、修订前的《广告法》第三 十七条与第三十八条,虽都是规定虚假广告的法律责任,但分别 规定的是行政责任与民事责任。被告作为广告监督管理部门,追 究原告发布虚假广告的行政责任,属于权力的合法、正当行使。

5 、法院就原告与购房户之间的民事争议进行裁判,确与本案具有关联性,但其最终判决并未就涉案广告是否虚假作出认定。法院认定的合同欺诈不成立,并不代表虚假广告不成立,两者不属于 同一法律调整范畴。故原告认为民事判决已对涉案广告是否存在 虚假内容作出认定,与客观事实不符。

6、被告在拟作出行政处罚决定前,已依照《中华人民共和国行政处罚法》及《工商行政管 理机关行政处罚案件听证规则》的有关规定,告知原告拟作出行 政处罚的事实、理由、依据和处罚内容,并应原告的要求举行听 证会,会上已向原告出示了各项证据进行质证,充分听取了原告 的陈述申辩意见。故被告的听证程序符合法律规定。

综上所述, 请求判决驳回原告的诉讼请求。

十九位第三人述称,同意被告温州市市监局的答辩意见。

法院认为:被诉处罚决定证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序。

一、修订前的《广告法》第二条第二款规定:“本 法所称广告,是指商品经营者或者服务提供者承担费用,通过一 定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供 的服务的商业广告。”商品经营者或者服务提供者承担费用,通 过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所 提供的服务的商业广告,不论其形式具体如何,都应在修订前的 《广告法》的调整范畴。本案涉案楼盘的商品房属于商品毋庸置 疑,原告作为该商品房的经营者,承担费用,通过印发楼书、举 报产品品鉴会等形式,目的即在于直接介绍其所推销的商品房, 故涉案楼盘的楼书,产品品鉴会,属于修订前的《广告法》调整 的广告。原告以其他法律、司法解释等来否定该事实,与法不符 ,本院不予支持。

二、修订前的《广告法》第四条规定:“广告不得含有虚假的 内容,不得欺骗和误导消费者。”该法第三十七条规定:“违反 本法规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传的,由广告监督 管理机关责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内 公开更正消除影响,并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款;对 负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用,并处广告费

在宣传广告中应如实标示的义务及未如实标示的责任,与法不符 ,本院不予支持。2、关于第二处,本院认为,房地产开发企业作 为商品房的开发、经营主体,具备较高的房屋建筑领域的专业技 术能力与法律知识水平,其本应当为广大购房者提供优质、周到 的服务,而不应当利用自身优势误导和欺骗购房者。本案中,在 涉案楼盘的楼书及产品品鉴会上宣传的“望江”户型(137㎡), 其中所谓“书房”实际上是一个U字型镂空,原告对此解释为技术 上的可改造性。事实上,商品房的平面图是经过相关部门严格审 批的,购房者是否可以将本不属于商品房范围内的镂空部位改造 为书房,纳入商品房范围内,不仅仅涉及技术上的可改造性问题 ,还涉及到法律上的合法性等问题,需要进行全面、慎重的论证 。但被告仅以技术上具有可改造性,草率地将该镂空位置标注为 书房,并以所谓“全赠送”面积进行宣传,误导购房者认为将该 镂空位置改造为书房不存在技术上的障碍及法律上的风险等。原 告提出其是在结合其他宣传内容,并告知购房者“标注面积仅供 参考”及意在强调相应空间具有技术上的可拓展性、原告不另就 后续拓展收取款项的具体宣传语境中对上述所谓“书房”进行宣 传,没有欺骗和误导消费者的主张,与法不符,本院不予支持。 综合以上分析,被诉处罚决定认定原告的上述行为构成利用广告 对商品作虚假宣传,并对其处以广告费用3倍的罚款,事实认定清 楚,适用法律正确。

三、《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条规定,行政机关在作出行政处罚决定之前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有的权利。国家工商行政管理总局《工商行政管理机关行政处罚案件听证规则》第七条第一款规定,向当事人告知听证权利时,应当告知当事人拟作 出行政处罚的事实、理由、依据和处罚内容。本案中,被告已按上述法律规定对原告进行了告知,并按法定程序作出被诉处罚决 定。原告主张被告告知等程序违法,与事实、法律不符,本院不予支持。

综上所述,被诉处罚决定证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序。原告要求撤销被诉处罚决定的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,依法应予驳回。据此,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决如下:

驳回原告温州时代集团大地房地产开发有限公司的诉讼请求。

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